HTML

OTTHON, OKOSAN.

Gondolatok az ingatlanpiacról, szereplőiről, értékesítési módszerekről, valamint az élhető terekről. Ingatlanos történtetek, jogi tanácsadás, és közérdekű cikkek, urbanisztika. Vagyis majdnem minden, ami ingatlan. (okosotthonka@gmail.com)

Friss topikok

Adásvétel lépésről lépésre (az eladó szemével)

szerző: liebmanndini - 2010.06.26. 09:00


Sokszor halljuk, hogy az adásvétel nagyon fontos dolog, nagyon meg kell gondolni, hogy mit és hol vásárolunk. Vannak is elképzeléseink arról, hogy hogyan is folyik mindez, de amikor eladóként, vagy vevőként belecsöppenünk, néha csak kapkodjuk a fejünket.

Mindazoknak tehát, akik nem naponta adnak-vesznek, álljon itt segítségül egy kis összefoglaló az adásvétel folyamatáról, először az eladó szempontjából.

1. Banális, de igaz - győződjünk meg arról, hogy mink van

Eladóként az ember legfőbb célja, hogy minél drágábban adja el az ingatlanát és az ezért járó pénzt a lehető leggyorsabban és legbiztosabban a számláján tudja. Mielőtt mi magunk eladásra adjuk a fejünket, tudjunk meg mindent az ingatlanunk jogi helyzetéről: bármilyen furcsa, gyakran csak közvetlenül a szerződéskötés előtt derül ki, hogy van egy elfeledett teher az ingatlanon. Érdemes tehát a legelején meggyőződnünk arról, hogy az kinek milyen mértékben a tulajdona (pl: testvérünk, házastársunk rákerült-e annakidején a tulajdoni lapra, öröklés esetén tényleg bejegyeztek-e minden örököst), van-e esetleg haszonélvező (pl: édesanyánk) az ingatlanunkon, és ami manapság igencsak gyakori, terheli-e, és ha igen mennyi jelzálog, illetve szerepelnek-e az ingatlan tulajdoni lapján (ezt a földhivatalban kérhetjük ki) egyéb bejegyzések, pl.: végrehajtási jog (ez utóbbi nagyon könnyen megeshet például egy nem megfelelően kezelt parkolási bírság miatt is!). Ne gondoljuk, hogy mindez felesleges akadékoskodás, épp ellenkezőleg. Eladóként pontosan tisztába kell legyünk azzal, hogy mi is az ingatlanunk valódi helyzete. Ha ebből jól felkészülünk, sok kellemetlenségtől megóvhatjuk magunkat.

Érdemes továbbá a lehetőségekhez képest felkészülni a lakásunk műszaki adataiból, egyéb tulajdonságaiból - ide tartozhat az esetleges eltérés a tulajdoni lapon szereplő mérettől, a födém, a falazat jellemzői, a közös udvar/parkoló/tároló használatának szabályai stb.

2. A szerződéskötés előtt

Az adásvétel következő lépése egy olyan ember megtalálása, aki hajlandónak mutatkozik ingatlanunk megvásárlására, azaz megtalálni a Vevőt. (Ez a feladat manapság a legnehezebb - a különböző módszerekre, hasznos tanácsokra a későbbiekben külön posztot szentelünk.) Ha úgy érezzük, hogy egy valóban megbízható vevőjelölttel találkozunk, célszerű közösen ügyvédhez fordulni. Fontos tudnunk, hogy a magyar gyakorlat szerint az  adásvételi szerződést elkészítő ügyvédet a vevő választja és ő is fizeti, amitől természetesen el lehet térni. Nincs azonban akadálya, hogy eladóként – viselve ennek költségeit – ügyvédet bízzunk meg az adásvételi szerződés véleményezésére.  Sok eladó túl későn szembesül azzal, hogy neki is elemi érdeke (lett volna), hogy az adásvételi szerződést egy jó ügyvéd készítse el.

Általánosságban elmondható, hogy egy jó ügyvéd, mielőtt hozzálátna az adásvételi szerződés megszerkesztéséhez, elbeszélget a felekkel, hogy a vevő és az eladó mellett ő maga is képet kapjon a felek szándékáról, így a vételárról, annak megfizetéséről (egyösszegben, részletekben, bankkölcsönből), a birtokbaadásról, és más fontos tényezőkről. A részletes ügyvédi tanácsadás már csak azért is nagyon lényeges, mert sokszor olyan problémákra világít rá, amikkel a felek előre nem számolnak, például hogy a bank csak az utolsó vételárrészletet fogja utalni, azaz előtte a teljes önerőt meg kell fizetni, vagy hogy jelzáloggal terhelt ingatlan esetén nem javasolt a foglaló közvetlen átadása - előfordult ugyanis hasonló esetben, hogy a foglaló a kaszinóban landolt, a jelzálog meg maradt a lakáson.

Azaz a jó tanács, eladónak és vevőnek is: azzal a körültekintéssel válasszunk ügyvédet, ahogy orvost választunk. Itt is igaz a mondás, hogy olcsó húsnak bizony sokszor híg a leve, ami egy adásvétel esetében végzetes lehet.

3. Az adásvételi szerződés előkészítése, aláírása

Az ügyvéd ezután a jogi helyzetnek megfelelően (pl. fennálló terhek figyelembe vételével), és természetesen ennek keretében a felek szándékának megfelelően elkészíti az adásvételi szerződés tervezetét, amit megküld minden eladónak (ha az eladó ezt jelzi, ügyvédjének) és a vevő(k)nek. A tervezetet célszerű nyugodt körülmények között elolvasnunk, és minden felmerülő kérdést lejegyeznünk.

Jó tanács: ne szégyelljük, hogy a tervezet valamilyen rendelkezését nem, vagy csak homályosan értjük. Kérdezzünk rá nyugodtan az ügyvédnél, aki - ha a vevő valóban megfelelő szakembert választott - nem fogja kérdésünket tolakodásnak, vagy akadékoskodásnak venni. A teljeskörű felvilágosítás egyébként kötelessége az ügyvédnek, ráadásul mindkét felet egyenlőképpen, pártatlanul kell képviselnie az adásvétel esetében - sajnos sok esetben pontosan ezek az előírások sérülnek.

Miután minden fél látta az adásvételi szerződés tervezetét (beleértve a vevőt finanszírozó bankot is, nehogy majd az aláírt szerződés tartalmát kezdje el kifogásolni), esetleg azzal kapcsolatosan több kérdés is felmerül, további egyeztetés, vagy immár a végleges szerződés aláírása végett a felek összegyűlnek az ügyvéd irodájában. Ekkor az ügyvéd ismételten, pontról pontra ismerteti a szerződés rendelkezéseit. Ezt az eljárást ne tekintsük időhúzásnak, hisz ez arra szolgál, hogy minden fél újra egy teljes felvilágosítást kapjon az adásvételről.

Ha felek szándékának a szerződés mindenben megfelel, úgy sor kerül annak aláírására, és ha ezt a szerződésben kikötötték foglaló (esetleg vételárrészlet) átadására.

A szerződés aláírásával csak részben fejeződik be az adásvétel folyamata. Az adásvételi szerződést ezután el kell juttatni a földhivatalba. Ezt az esetek többségében, legalábbis a jó ügyvédek mindenféleképpen maguk végzik. A földhivatali eljárásnak természetesen külön – az államnak fizetendő – díja van, amit az ügyvédnél az adásvételi szerződés aláírásakor kell általában megelőlegezni.

Miután az adásvételi szerződést eljuttatták a földhivatalba a Földhivatal határozatot hoz attól függően, hogy mi volt a felek akarata. A határozat szólhat egyrészt az eladó tulajdonjogának törléséről és a vevő tulajdonjogának bejegyzéséről, másrészt, ha a felek ebben állapodtak meg (mert a teljes vételárat az eladó még nem kapta meg) az eljárás felfüggesztéséről vagy a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzéséről - általában ez utóbbi a bankok elvárása.

Ha az eladó tulajdonjogát az adásvételi szerződésben nem ruházta át a vevőre (tipikusan azért mert a teljes vételárat még nem kapta meg), az ezt akadályozó körülmény elhárulásával szükség van a tulajdonjog átruházására. Az erről szóló okiratot (tulajdonjog bejegyzéshez hozzájáruló nyilatkozat) - melyet az eladó és a vevő akár az adásvételkor is aláírhat és az ügyvéd letétbe vesz - a felek eljuttatták a földhivatalba, majd az törli az eladó tulajdonjogát és bejegyzi vevő tulajdonjogát.

Az adásvétel miatt az eladót főszabály szerint adófizetési, míg a vevőt illetékfizetési kötelezettség terheli, melynek szabályairól később számolunk be.


Szólj hozzá!

Címkék: ingatlanjog

A bejegyzés trackback címe:

https://otthonokosan.blog.hu/api/trackback/id/tr622108765

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.